A regulamentação da Reforma Tributária, especialmente a partir da Lei Complementar nº 214/2025, manteve uma assimetria já existente no sistema tributário brasileiro no que diz respeito à tributação dos rendimentos oriundos de aluguéis de imóveis. Na prática, a carga tributária permanece mais onerosa quando os aluguéis são recebidos por pessoas físicas, em comparação com a tributação aplicável às pessoas jurídicas; conferindo, ainda, um novo tratamento à locação por temporada.

Com a implementação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a locação de imóveis passou a integrar a base de incidência desses tributos. Entretanto, a legislação previu que ficam excluídas da incidência do IBS e da CBS as pessoas físicas que auferirem até R$ 240.000,00 por ano, ou seja,  R$ 20.000,00 mensais em receitas de aluguel. Além disso, nos casos em que  a receita anual seja de até R$ 288.000,00, a exclusão será mantida desde que a receita decorra da locação de um único imóvel.

No entanto, para pessoas físicas com receitas superiores a esses limites, a carga tributária sobre os rendimentos da locação de imóveis, tende a ser superior à carga tributária  suportada pela pessoa jurídica. A pessoa física, além de continuar sendo submetida à tributação progressiva do imposto sobre a renda (IRPF), sofrerá também a incidência do IBS e da CBS sobre a locação. Por outro lado, embora igualmente sujeitas ao  IBS e à CBS, as pessoas jurídicas optantes pelo regime de lucro presumido serão tributadas pelo IRPJ e pela CSLL, cujas alíquotas efetivas são, em geral, inferiores às alíquotas resultantes da tributação progressiva do IR da pessoa física.

A reforma trouxe uma inovação sobre a locação de imóveis por temporada – com prazo não superior a 90 dias – prática comum em plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb. A Lei Complementar nº 214/2025, com sua recente regulamentação, passou a enquadrar essa modalidade como atividade econômica organizada, equiparada à prestação de serviços de hotelaria. Com isso, a receita deixa de ser tratada exclusivamente como renda imobiliária e passa a se submeter a uma tributação mais elevada, com aplicação de alíquotas maiores do IBS e da CBS. Para as pessoas físicas que locam imóveis por temporada e estão acima do limite de isenção previsto para a CBS e o IBS, a tributação tende a ser ainda mais impactante.

Trata-se de mudança relevante na natureza jurídica da operação, com reflexos diretos na forma de apuração, nas obrigações acessórias e na carga fiscal incidente sobre pessoas físicas que exploram esse modelo.

Nesse cenário, a constituição de holdings imobiliárias se consolida como alternativa juridicamente adequada para contribuintes com receitas locatícias mais elevadas, sobretudo para aqueles que atuam com locações de curta duração.  Além de permitir uma tributação mais compatível com a lógica empresarial, a holding imobiliária contribui para a organização patrimonial, para a segregação de riscos e para melhoria da governança da operação.